Présentation par Me Emanuele Ceci du nouveau régime de déclaration fiscale pour les biens immobiliers situés à l’étranger

Publié le

Me Emanuele Ceci est intervenu ce vendredi 22 octobre 2021 pour présenter, au sein d’une institution encadrant des citoyens étrangers devenus résidents fiscaux belges, une problématique les touchant directement: comment respecter la nouvelle obligation déclarative relative aux biens immobiliers situés à l’étranger?

Le timing de cette formation n’est pas anodin étant donné qu’une date clé attend les résidents fiscaux belges ayant des immeubles à l’étranger: ceux-ci doivent communiquer, pour le 31 décembre 2021 au plus tard, différentes informations à l’Administration fiscale belge.

Rappel des principes et de la modification légale

Pour rappel, tel que légalement prévu, pour les résidents fiscaux belges, les revenus d’un bien immobilier, situé en Belgique ou à l’étranger, sont en principe à mentionner dans la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques. Jusqu’à l’année dernière, le régime fiscal était différent selon que le bien immobilier était situé en Belgique ou à l’étranger:

• En cas d’immeuble situé à l’étranger, la base à déclarer (non taxable en principe en Belgique – exemption sous réserve de progressivité tel que prévu par les Conventions préventives de double imposition) était égale à (i) la valeur locative (diminuée de l’impôt étranger) quand l’immeuble n’était pas loué ; (ii) le loyer en cas d’immeuble loué ;

• En cas d’immeuble situé en Belgique, la base imposable était déterminée par: (i) le revenu cadastral (indexé x 1,4) quand l’immeuble n’est pas loué; (ii) le revenu cadastral (indexé x1,4) ou le loyer (mais uniquement en cas d’utilisation professionnelle de l’immeuble) si l’immeuble est loué.

Une discrimination claire existait donc entre immeuble belge et étranger, situation condamnée par la CJUE (affaire C-110/17 du 12/04/2018) qui a considéré (à juste titre) que cette différence de traitement était contraire à la libre circulation des capitaux garantie par le droit européen. La Belgique se devait donc d’adapter son système, ce qu’elle a fait par une loi du 17 février 2021 : la situation devrait dorénavant être identique pour les immeubles belges et étrangers par l’utilisation d’une même base : le revenu cadastral. Revers de la médaille: l’impôt étranger ne sera (en principe) plus déductible.

Quel revenu cadastral à déclarer?

Mais encore fallait-il pouvoir déterminer le revenu cadastral à déclarer. Il fut ainsi décidé d’établir, au niveau belge, un revenu cadastral « belge » pour les immeubles étrangers . Une Circulaire 2021/C/21 publiée par l’Administration précise le cadre de détermination de ce revenu cadastral.

Cette circulaire indique qu’à défaut de connaitre la valeur du bien en 1975 (base normalement utilisée en Belgique pour l’établissement du revenu cadastral belge), le revenu cadastral est établi sur la base du calcul suivant: valeur vénale normale actuelle (= valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché, par rapport d’expert par exemple) adaptée par un facteur de correction (établi en fonction de l’année d’acquisition), multipliée par 5,3%. En l’absence de valeur actuelle, la valeur d’acquisition (dans des circonstances normales – pas le prix « entre amis » ou « en famille » par exemple) peut être utilisée. Enfin, certains documents peuvent aider à déterminer une valorisation, comme par exemple une déclaration de succession ou de donation. L’Administration précise que si des informations sont disponibles sur la valeur locative ou la valeur vénale (de vente normale) du bien en 1975, il est possible de demander à l’Administration d’utiliser ces valeurs.

Que communiquer à l’Administration?

L’établissement de ce revenu cadastral suppose donc des informations factuelles à disposition de l’Administration (valeur vénale actuelle, valeur d’acquisition,…). Il convient ainsi de transmettre à l’Administration toutes ces informations, via un formulaire, actuellement disponible en ligne: formulaire-de-declaration-rc-bien-immobilier-etranger_fr_20210614.pdf (belgium.be)

Ce formulaire présente diverses situations « factuelles »: valeur vénale actuelle disponible, valeur d’acquisition disponible, situation d’un terrain sur lequel un bien a été construit, situation d’un terrain transformé,… Toutes ces informations ont pour but de permettre à l’Administration de déterminer le revenu cadastral du bien, tel que ce serait fait pour un immeuble belge.

Il n’est jamais simple de savoir quoi communiquer exactement à l’Administration. En tous les cas, il est toujours utile, si une information démontre qu’une valorisation (à la baisse par exemple) est plus cohérente, d’être proactif et de communiquer ces informations à l’Administration. Lorsqu’on sait par exemple que des maisons se vendent dans certaines régions d’Italie à 1 EUR, c’est peut-être une information utile pour déterminer la hauteur du revenu cadastral qui est censé représenter la valeur locative du bien concerné…

Dernière précision, et non des moindres: si le contribuable n’est pas d’accord avec le revenu cadastral établi par l’Administration, il dispose d’une possibilité de contestation (tel que prévu d’ailleurs pour les revenus cadastraux des biens belges) dans les deux mois de la notification par l’Administration du revenu cadastral « belge » du bien étranger concerné.

Pour toute question sur le sujet, n’hésitez pas à prendre contact avec nos associés spécialisés dans ces questions, Me Emanuele CECI et Me Gilles de FOY.

Le présent document a une portée informative, indicative et non contractuelle. Il n’emporte pas un conseil sur un cas particulier.