Ne pas vivre en Belgique n’efface pas nécessairement votre obligation fiscale belge.
Vous vivez à l’étranger, mais vous avez conservé un appartement ou une maison en Belgique. Chaque année, vous payez le précompte immobilier. Vous pensez donc avoir rempli vos obligations fiscales belges.
Pourtant, le précompte immobilier et l’impôt sur les revenus sont deux impositions distinctes. Le paiement du premier ne vous dispense pas nécessairement de déposer une déclaration à l’impôt des non-résidents.
Alors, faut-il déclarer votre bien ? Son revenu cadastral ? Les loyers réellement perçus ? Voici les vérifications essentielles pour les propriétaires personnes physiques fiscalement non-résidentes.
1. Une déclaration peut être obligatoire, mais elle n’est pas automatique
Détenir un bien immobilier en Belgique ne suffit pas, à lui seul, à imposer systématiquement une déclaration INR.
Dans la situation courante d’un propriétaire qui met en location son bien, et qui ne perçoit aucun autre revenu belge que ces loyers, une déclaration est en principe requise lorsqu’un bien est donné en location et que le montant total des revenus immobiliers belges atteint 2.500 euros par an.
À l’inverse, conserver uniquement une résidence secondaire non louée, sans autre revenu belge entraînant une obligation déclarative, ne donne en principe pas lieu à une déclaration INR. Cela ne supprime toutefois pas le précompte immobilier.
Attention : les 2.500 euros ne correspondent pas nécessairement aux loyers encaissés. Il faut déterminer le revenu immobilier selon les règles fiscales applicables à l’utilisation du bien.
2. Votre checklist : les points à vérifier
- Quels droits détenez-vous sur le bien ?
Pleine propriété, usufruit et nue-propriété ne produisent pas les mêmes conséquences.
Le plein propriétaire ou l’usufruitier est, en principe, concerné par la déclaration des revenus immobiliers. Le nu-propriétaire ne déclare pas de revenus immobiliers du seul fait de sa nue-propriété.
Il faut également tenir compte de votre quote-part et, en cas d’acquisition ou de vente pendant l’année, de la durée de détention. Déclarer automatiquement le revenu cadastral ou les loyers de l’immeuble entier peut donc être incorrect.
- Comment le bien est-il utilisé ?
Un appartement loué à un particulier qui l’utilise exclusivement à titre privé
Lorsque vous devez déposer une déclaration INR, vous mentionnez le revenu cadastral non indexé, et non les loyers réellement encaissés. Pour un immeuble bâti relevant de ce régime, le revenu imposable est déterminé à partir du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
Un bien loué pour un usage professionnel ou à une société
Dans une telle situation, vous ne serez plus taxé sur base du revenu cadastral mais sur base des loyers perçus. La base imposable est dans ce cas le total des loyers nets et avantages locatifs. Au niveau de la déclaration INR, vous devez en principe déclarer le revenu cadastral non indexé et les loyers bruts, augmentés des éventuels avantages locatifs. Le calcul de la base de loyers nets tient compte d’un forfait de frais plafonné et d’une base minimale liée au revenu cadastral : la base imposable ne peut en effet pas être inférieure au revenu cadastral indexé majoré de 40 % (raison pour laquelle le revenu cadastral doit également être déclaré en cas de location professionnelle). Certains régimes particuliers, notamment de location sociale, font exception.
Une location meublée ou de courte durée
Ne traitez pas automatiquement l’ensemble des sommes reçues comme un simple revenu immobilier. La présence de mobilier ou de services peut nécessiter de distinguer plusieurs catégories de revenus et d’examiner leur régime propre.
- Le seuil de 2.500 euros est-il correctement apprécié ?
Le seuil porte sur le total des revenus immobiliers belges à prendre en compte, pas sur chaque immeuble séparément. Dès qu’un bien est loué, l’analyse ne se limite donc pas nécessairement aux seuls biens loués.
Pour les couples faisant l’objet d’une imposition commune, le seuil s’apprécie par conjoint ou cohabitant légal, après répartition fiscale des revenus. Si l’un atteint ce seuil, les revenus immobiliers belges des deux doivent en principe être déclarés, sauf situations particulières.
Autre vérification : percevez-vous un salaire ou une pension de source belge ? La présence de tels revenus peut imposer la déclaration des revenus immobiliers même sous le seuil de 2.500 euros.
- Avez-vous tenu compte de votre situation à l’étranger ?
Votre pays de résidence et la convention fiscale applicable doivent être examinés pour déterminer le traitement des revenus concernés. Une déclaration effectuée à l’étranger ne permet pas, à elle seule, de conclure qu’aucune démarche n’est nécessaire en Belgique.
Par ailleurs, une déclaration INR ne se limite pas toujours aux revenus imposables en Belgique. Le cadre XIV demande aussi des renseignements sur les revenus étrangers et les revenus belges exonérés par convention, notamment pour déterminer votre catégorie de non-résident.
Les renseigner ne signifie pas qu’ils deviennent imposables en Belgique. Il faut distinguer l’obligation d’information du droit de taxer ces revenus.
- Exemple concret pour déterminer si une déclaration INR doit être réalisée[1]
Une personne célibataire, fiscalement non-résidente pendant toute l’année 2025, possède seule un appartement en Belgique. Elle le loue toute l’année, non meublé, à un particulier qui l’utilise exclusivement comme logement. Elle ne perçoit aucun autre revenu belge.
Le revenu cadastral non indexé de l’appartement est de 900 euros.
Pour les revenus de 2025, déclarés en 2026, le coefficient d’indexation est de 2,2446. Le revenu cadastral indexé est arrondi à l’euro avant l’application de la majoration de 40 %.
| Calcul | Montant | |
| Revenu cadastral non indexé |
|
|
| Revenu cadastral indexé : 900 × 2,2446, après arrondi | 2.020 € | |
| Revenu immobilier fiscal : 2.020 × 1,40 | 2.828 €
|
Dans cet exemple, le revenu immobilier fiscal dépasse 2.500 euros : une déclaration INR est donc requise. Le montant de 2.828 euros est un revenu imposable, pas le montant de l’impôt à payer.
Dans la rubrique immobilière de la déclaration, c’est toutefois le revenu cadastral non indexé de 900 euros qui doit être renseigné : l’administration applique ensuite les adaptations nécessaires.
3. Le point de vigilance : vérifiez l’usage réel du bien
Votre locataire utilise une partie du logement pour son activité professionnelle ? Cette situation peut modifier le traitement fiscal de la location.
Un bail enregistré distinguant les loyers des parties privée et professionnelle permet de traiter séparément ces parties. À défaut de distinction adéquate, le régime fondé sur les loyers réels peut concerner l’ensemble du bien.
Pensez également à consulter MyMinfin : une fiche 281.51 peut y apparaître lorsqu’un locataire a déclaré une utilisation professionnelle de votre immeuble. Cette fiche constitue un signal à vérifier ; elle ne remplace pas l’examen de la situation réelle.
4. En 2026, anticipez avant le 20 novembre
La déclaration INR des personnes physiques relative aux revenus de 2025 doit être déposée au plus tard le 20 novembre 2026.
N’attendez pas nécessairement un formulaire papier ou un courrier du fisc pour examiner votre situation. Lorsque la déclaration est obligatoire, l’absence de dépôt ou un dépôt tardif peut notamment conduire à une taxation d’office et, selon les circonstances, à l’application de sanctions fiscales.
Pour préparer cette vérification, rassemblez votre revenu cadastral, vos actes de propriété, vos baux, les informations sur l’utilisation des biens et les revenus concernés. Votre avis d’imposition étranger sera également utile.
Vous détenez un bien en Belgique ? Vérifiez si une déclaration INR est requise.
Une consultation permet de déterminer si vous devez déposer une déclaration, quels revenus renseigner et quels points méritent une attention particulière dans votre situation.
Vous souhaitez échanger sur cette problématique ou évaluer son incidence dans un dossier concret ? N’hésitez pas à contacter notre équipe tax.
[1] Exemple fictif, à titre pédagogique.
