Vous résidez à l’étranger et vous possédez un appartement à Bruxelles, un immeuble de rapport à Liège ou un bien autre part en Belgique. Vous avez trouvé un acquéreur et le prix est convenu, mais ce chiffre n’est peut-être pas celui qui vous restera.
En tant que non-résident personne physique, quatre questions se posent avant de signer l’acte. La Belgique va-t-elle taxer votre plus-value, alors que vous n’y vivez pas ? Devez-vous déposer une déclaration auprès de l’administration fiscale belge ? Le notaire va-t-il retenir une partie du prix au moment de l’acte ? Et que dira votre pays de résidence, qui peut vouloir taxer le même gain ?
- Une plus-value immobilière n’est pas toujours taxable
Un non-résident peut être imposé en Belgique sur ses revenus de source belge (art. 227 et suivants du CIR/92). Les conventions préventives de double imposition reconnaissent généralement à l’État dans lequel l’immeuble est situé le droit d’imposer les plus-values immobilières, sans que ce droit soit nécessairement exclusif. Ces conventions ne créent toutefois pas, à elles seules, un impôt que le droit interne belge ne prévoit pas.
En Belgique, la plus-value réalisée par une personne physique sur un immeuble détenu dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé est, en principe, exonérée. Des exceptions sont toutefois prévues par l’article 90 du CIR 92, notamment en fonction de la nature du bien et du délai entre son acquisition et sa cession. Une plus-value peut également être imposable lorsque l’opération excède les limites de la gestion normale du patrimoine privé. Différentes situations peuvent se présenter :
- Immeuble bâti acquis à titre onéreux : la plus-value est imposable lorsque la revente intervient dans les cinq ans de l’acquisition. Le taux distinct applicable est, en principe, de 16,5 %.
- Immeuble bâti acquis par donation : la plus-value est imposable lorsque la revente intervient dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition à titre onéreux du bien par le donateur. Les deux conditions doivent être réunies.
- Terrain non bâti : la plus-value est imposable au taux de 33 % lorsque la revente intervient dans les cinq ans de l’acquisition et au taux de 16,5 % lorsque la cession intervient après cinq ans, mais dans les huit ans de l’acquisition.
Ces règles connaissent plusieurs exceptions. Par exemple, la revente d’un immeuble reçu par succession ne relève, en principe, pas des régimes spécifiques de taxation des reventes rapides prévus à l’article 90, 8° et 10°, du CIR 92. Une plus-value réalisée sur une habitation qui a constitué l’habitation propre peut également suivre d’autres règles.
En cas d’imposition, la base imposable est déterminée par l’article 101, §2 du CIR/92 et la plus-value se calcule en comparant le prix de vente au prix d’acquisition, frais compris (avec possible application de frais forfaitaires). L’acte d’achat, les factures de travaux et les frais documentés sont donc essentiels pour déterminer correctement la plus-value imposable.
La durée de détention n’est pas non plus le seul critère. Un vendeur qui achète, rénove et revend à répétition peut voir son gain requalifié en revenu divers, voire en revenu professionnel. Dans ce cas, les limites de détention précédemment mentionnées ne sont pas d’application pour déterminer la taxation.
- Déclaration et retenue
Pour un non-résident personne physique, lorsque la plus-value relève de la taxation de l’article 90 du CIR 92, l’impôt est en principe perçu lors de l’enregistrement de l’acte de vente, avec l’intervention du notaire. Cette cotisation constitue un impôt final : la plus-value concernée ne doit donc pas être déclarée à l’impôt des non-résidents.
Dans les autres cas, une déclaration à l’impôt des non-résidents s’impose, en principe.
Il est donc essentiel de pouvoir distinguer dans quelles circonstances la plus-value immobilière a été réalisée.
- Pouvoir d’imposition
La fiscalité belge ne constitue qu’une partie de l’analyse. Votre État de résidence peut également imposer la plus-value, selon sa législation et la convention fiscale applicable.
La convention prévoit un mécanisme d’élimination de la double imposition, en principe l’exemption ou le crédit d’impôt : les conditions doivent être remplies et l’impôt payé en Belgique justifié. Il convient donc de conserver l’acte de vente et la preuve du prélèvement opéré en Belgique. En outre, les conséquences entre une exemption et un crédit d’impôt ne sont pas les mêmes. Il est donc important de vérifier la fiscalité applicable dans l’Etat de résidence fiscale du non-résident belge.
Une analyse coordonnée des deux régimes permet ainsi d’anticiper le coût réel de la vente avant de s’engager.
- Ce qu’il convient d’anticiper
Quelques réflexes avant de signer le compromis :
- Vérifier l’origine de propriété du bien : achat, donation, succession ou construction.
- Déterminer le statut de l’opération : la vente relève-t-elle de la gestion normale du patrimoine privé ou d’un autre régime fiscal.
- Reconstituer le prix d’acquisition réel, avec les frais et les travaux justifiables.
- Vérifier la date à retenir pour la durée de détention.
- Identifier le statut exact du vendeur : personne physique, société, indivision, détention indirecte. Les règles peuvent en effet varier.
- Interroger le notaire sur l’existence d’une retenue et sur sa base de calcul.
- Examiner la fiscalité de votre État de résidence avant la vente, pas après.
Anticipez la fiscalité avant la signature du compromis.
Vous envisagez de céder un immeuble situé en Belgique tout en résidant à l’étranger ? Anticipez les implications fiscales de cette opération avant de vous engager. Nous analysons le régime applicable à la plus-value, les obligations fiscales en Belgique et les interactions avec la législation de votre État de résidence, afin d’identifier les conséquences concrètes de la cession.
Grâce à son expertise en fiscalité belge et internationale, l’équipe fiscale de Bazacle & Solon vous conseille dans vos opérations immobilières transfrontalières, en tenant compte de votre situation patrimoniale et de votre résidence fiscale, pour vous permettre d’anticiper les enjeux fiscaux et de prendre des décisions éclairées.
