TVA : Nouveau régime TVA pour les locations immobilières

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Depuis ce 1er janvier 2019, les règles TVA applicables aux locations immobilières ont changé. Jusqu’à cette date, les locations immobilières étaient en principe exonérées de TVA, sauf dans certains cas particuliers (la mise à disposition d’emplacement pour véhicules par exemple ou encore la fourniture de logements meublés dans les hôtels). Les loyers établis pour ces locations ne comprenaient donc aucune TVA. La conséquence était toutefois importante pour celui dont l’activité consistait en des locations immobilières : à partir du moment où son activité est exonérée de TVA, il n’avait pas le droit de déduire la TVA qu’il supportait économiquement dans le cadre de son activité (sur les frais de construction par exemple). Le coût économique pouvait donc s’avérer important.

Afin de pallier cette situation, le législateur a inséré dans le Code TVA un système d’option permettant à tout intéressé de soumettre à la TVA ses locations immobilières, option devant être exercée conjointement par le bailleur et le locataire. En appliquant de la TVA sur les loyers réclamés, le bailleur pourra ainsi déduire la TVA supportée dans le cadre de cette activité de location (par exemple, tel qu’indiqué, sur les frais de construction). En outre, le locataire pourra également déduire la TVA qu’il supporterait sur le loyer versé (à condition bien évidemment d’utiliser ce bien dans le cadre d’une activité soumise à TVA, ce qu’il convient en tous les cas de respecter – cf. infra). L’option s’appliquera pendant toute la durée du contrat de location.

Ce régime est toutefois conditionné.

Ne sont visées que les locations immobilières. Le contrat devra donc porter sur un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment utilisable de manière autonome, y compris, le cas échéant, le sol y attenant.

L’option ne sera possible que vis-à-vis d’un locataire utilisant ce bien exclusivement dans le cadre de son activité lui conférant la qualité d’assujetti. En d’autres termes, ce régime ne vise pas les locations réalisées à l’égard de particuliers (logements résidentiels privés) ou pour des personnes utilisant ce bien dans le cadre d’une activité non soumise à TVA.

Le Code prévoit également une certaine condition de temporalité quant aux bâtiments visés par le nouveau régime : il est en effet indiqué que l’option ne vise que les locations relatives à des biens immeubles pour lesquels la TVA sur les travaux immobiliers relatifs à ces bâtiments et qui concourent spécifiquement à leur construction est exigible au plus tôt le 1er octobre 2018. En d’autres termes, le nouveau régime ne concerne donc que les bâtiments construits ou transformés en profondeur à partir du 1er octobre 2018. Cette condition n’était toutefois utile que pour déterminer si le bâtiment est concerné au moment de l’entrée en vigueur du régime (au 1er janvier 2019). Le fait de savoir si le bâtiment sera toujours neuf au moment de la conclusion du contrat de location est dénué de pertinence et ne joue donc pas pour l’application du nouveau régime (voyez notamment I. MASSIN, « Option TVA sur les locations : profonde modification des règles de révision », Fiscologue, 2018, 1577, p. 4).

Le nouveau régime prévoit également une nouvelle règle concernant les locations de courte durée : depuis le 1er janvier 2019, les locations inférieures à 6 mois sont en effet obligatoirement soumises à TVA. Il ne s’agit donc aucunement d’une option mais bien d’une obligation d’application de la TVA. Un certain nombre d’exceptions sont toutefois prévues (immeuble utilisé à des fins de logement, mise à disposition à des organisations sans but de lucre,…). Les contrats de location en cours au 1er janvier 2019 resteront toutefois soumis à l’ancien régime.

Enfin, le nouveau régime assouplit le cas des locations d’entrepôts. Seule la location d’entrepôts pour l’entreposage de biens était, moyennant certaines conditions, soumise à TVA. Dans le cadre du nouveau régime, toute location d’entrepôts hors champ TVA mais qui entrerait dans les conditions précisées supra pourrait également bénéficier de l’option pour appliquer la TVA. Le régime s’assouplit également en termes de conditions pour l’application de principe de la TVA à l’entreposage (par exemple, la condition d’une utilisation du bien à des fins d’entreposage à 90% est réduite à une utilisation pour plus de 50%).

Ce nouveau régime modifie donc radicalement la manière dont les locations immobilières sont/peuvent être traitées en matière de TVA. Il convient nécessairement de bien analyser la situation d’espèce pour déterminer si (i) la TVA s’applique obligatoirement ; (ii) l’application de la TVA est souhaitable dans le cadre de l’activité de l’intéressé. Les impacts en la matière peuvent en effet être importants (restitution de la TVA historique mais potentiellement étalée, prolongement du délai de révision TVA, …). Une analyse spécifique est donc indispensable.

N’hésitez pas à contacter notre spécialiste, Me Emanuele Ceci, pour toute question à ce niveau !